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前几天陪准备结婚的发小去上海浦东看房，中介小哥的朋友圈直接刷屏：“1月成交2.28万套，创五年同期新高！” 到门店一聊才知道，他们店上个月带看量翻了一倍，300万以下的刚需户型刚挂牌就被抢，业主议价空间从之前的5%缩到2%，甚至有房东临时提价5万还被秒定。更意外的是，中介说现在上海核心区老破小的租金回报率能到4%-6%，比银行三年期定存利率还高，不少人冲着“以租养贷”来买房。不光上海，北京、深圳、成都等十大重点城市，1月二手房成交全在涨，深圳同比涨幅飙到45.5%，这波行情让不少人犯嘀咕：沉寂好几年的楼市，难道真的回暖了？
作为身边有不少刚需和改善族的打工人，我全程围观了这波“行情”。有人连夜下单怕涨价，有人纠结是不是“接盘”，还有人疑惑为啥二手房火、新房却冷清。今天就用大白话扒透真相，这轮上涨到底是真回暖还是虚火，普通人该怎么应对。
一、数据说话：上海领涨，十大城市集体放量
先看最直观的成交数据，2026年开年的楼市确实有点“热”。上海二手房1月网签成交22834套，这已是连续第三个月站稳2.2万套关口，环比基本持平，同比大涨25%，创下近五年同期最高纪录。更关键的是，全月有7天单日成交破千套，1月10日甚至达到1261套，之后的三个周末单日成交也都突破1200套，说明需求释放很平稳，不是短期炒作。
全国范围来看，十大重点城市同步发力。克而瑞数据显示，1月全国重点13城二手房成交面积环比上升16%，同比增长33%，其中深圳成交6802套，同比大幅增长45.5%，北京连续三个月稳定在1.4万套以上，成都单月成交218.3万平方米，同比直接飙了63%，在重点城市里稳居第一。中介圈都在传，现在热门小区的好户型，看房要排队，甚至出现“一套房多个买家竞价”的情况。
除了成交量，挂牌量和成交价的变化也能说明问题。上海截至2月1日的二手住宅挂牌量是334680套，比去年12月少了17075套，房源去化在加速。更重要的是，成交价出现“止跌”信号，已连续两个月止住下跌趋势，市场成交不再单纯依靠“以价换量”，业主心态也稳了不少。值得一提的是，58安居客研究院数据显示，全国40城住宅租金回报率中位数已达2.06%，上海、广州等一线城市租金回报率环比上涨，核心区优质房源更是高达4%-6%，远超1.8%-2.0%的银行三年期定存利率，这也吸引了部分长期资金入场。
二、为啥突然涨？政策+需求+时机，三重因素共振
这波行情不是凭空来的，核心是政策、需求和时机凑到了一起，而且每一个因素都很实在。
最关键的是政策红利持续释放。从中央到地方，楼市支持政策一直在发力：换房退税延长到2027年底，出售自有住房后1年内重新购房，新购住房金额大于等于现住房转让金额的，能全额退还个人所得税；增值税新政规定，个人销售不足2年的住房，税率从5%降至3%，满2年仍免征；公积金贷款额度大幅提升，上海首套房公积金贷款额度达184万元，多子女家庭可达216万元，5年以上公积金贷款利率降到2.6%的历史低位；首付比例最低降到15%，首套商贷利率更是跌到3.05%-3.5%。就拿上海来说，一套500万的房子，满2年交易能省好几万增值税，换房还能退个税，120万贷款30年能省5.71万元利息，直接降低了交易成本，激活了很多想换房的家庭。
其次是积压需求集中释放。过去几年，很多刚需和改善族因为市场观望、政策限制，一直没出手。现在政策底明确，房贷利率又低，加上“带押过户”在超过两百个城市推行，卖家无需筹借过桥资金就能过户，交易流程缩短近一半，买卖双方都更省心。而且经过几年调整，房价泡沫挤得差不多了，房价收入比优于2014年水平，大家觉得“跌不动了”，入市意愿自然提高。上海链家数据显示，超八成客户可在90天内成交，市场观望情绪逐渐减弱。我身边就有个同事，准备结婚买婚房，之前看了半年一直犹豫，1月看到利率下调，又听说成交量上涨，赶紧下手定了一套中环的次新房，怕后面价格涨了或者好户型被抢。
还有个重要原因是时机巧合。2026年春节时间偏晚，1月的交易周期很完整，不少人想赶在节前完成过户、装修，避免春节后耽误入住，这也给成交量添了一把火。同时，CPI温和回升缓解了通缩担忧，打破了“价格下跌–持币观望”的循环，稳定了市场预期。加上租金回报率反超存款利率，四大行三年期定存利率仅1.8%-2.0%，资金的“保值需求”推动部分闲置资金从储蓄流向不动产。
三、关键分化：二手房火得发烫，新房却有点冷
这轮回暖最特别的地方，就是“二手房热、新房冷”的反差，完全不是全面上涨。很多人疑惑，为啥二手房卖得火，新房却没跟上？其实核心是“安全”和“匹配”两个问题。
首先是新房的交付信心还没完全恢复。前几年部分房企暴雷，期房交付出问题，截至2025年10月全国才交付750多万套难交付住房，让很多购房者怕了。宁愿多花点钱买看得见、摸得着的二手房，至少能马上入住，规避烂尾风险。我发小就明确说：“期房要等两年，谁知道中间会不会出岔子？二手房虽然老点，但拎包入住，心里踏实。” 而且二手房配套成熟，菜市场、公交站、社区医院和小学通常在步行十五分钟范围内，新建楼盘多在城市边缘，配套兑现周期长达数年。
其次是新房供应和需求错位。年初开发商推盘节奏慢，2025年全国重点30城市新建商品住宅新增供应同比再减少9%，高性价比房源不多，优惠力度也在回收。克而瑞数据显示，1月全国重点50城新房成交面积环比下降32%，同比下降20%，其中上海新房成交仅26.5万平方米，环比下降44%。现在市场主力是刚需和刚改人群，他们想要的是地段好、配套全、面积适中的房子，但很多新房要么是核心区的高端改善盘，总价太高，要么是远郊的刚需盘，配套不足，和主流需求对不上。
还有个细节是价格倒挂和品质争议。部分区域新房挂牌价竟比同户型二手房高出20%以上，性价比不足。加上新版《住宅项目规范》要求住宅层高不低于3米、4层起加装电梯，很多老新房不符合标准，竞争力下降，而次新房刚好卡在“品质达标+价格合理”的区间，成了香饽饽。更重要的是，2025年后各地教育政策收紧，学区划分更趋稳定，老牌学区内二手房的入学资格明确即时，成为有就学需求家庭的首选。
四、真相揭秘：是真回暖，不是全面反转
很多人看到成交上涨，就以为楼市要回到以前“普涨”的年代，其实不然。这轮上涨是真实的市场修复，但绝对不是全面反转，核心是“分化”两个字。
先看城市分化：一线城市和强二线城市领涨，弱二线和三四线城市依然压力山大。克而瑞数据显示，重点50城中1月新房成交环比增长的只有6个城市，除了重庆、南通等，大部分三四线城市还在去库存。国家统计局数据显示，2025年末商品房待售面积76632万平方米，虽同比增速仅1.6%，但部分三四线城市库存压力仍存。人口净流入前20的城市将占据全国房地产成交总量的60%以上，这些城市有产业、有人口支撑，才涨得动；而人口净流出的三四线城市，去库存之路依然漫长。
再看板块和房源分化：同一城市里，核心区、地铁旁、配套成熟的次新房最受欢迎，上海花木、北蔡等板块热度居前，北京海淀、上海徐汇的优质二手房价格甚至小幅上涨；而远郊、老旧小区、大户型成交依然偏慢，非核心地段的老房子砍价空间可达15%-30%。成交结构上，上海300万元以下低价房成交占比接近一半，全国范围来看，总价100-150万的刚需房源成交占比超60%，以房龄5-10年的次新房为主，说明是刚需在入场，不是投资者。
还有价格分化：目前整体房价保持平稳，没有出现大幅反弹。这轮行情主要是“量涨价稳”，成交量上去了，但价格只是止跌企稳，完全不具备全面大涨的基础。毕竟“房住不炒”的定位没改，政策支持的是合理住房需求，不是投机炒作。58安居客研究院院长张波也提醒，今年1月上海二手房成交新高不能简单等同于市场完全回暖，需保持谨慎乐观。
五、普通人该怎么选？刚需可入，投资谨慎
面对这波行情，不同需求的人，应对方式完全不一样，别被情绪带偏。
如果你是刚需置业：现在可以理性入市。政策红利还在，房贷利率和首付比例都在低位，购房成本不高。优先选总价300万以下、房龄5-10年的次新房，尤其是地铁房、配套成熟的刚需盘，这类房子流动性强，租金回报率也可观。上海太平洋房屋数据显示，外环以外刚需板块成交活跃，松江泗泾、宝山顾村等区域因性价比高，深受预算有限的刚需群体青睐。但别盲目追高，尽量选择总价在自己承受范围内的，避免后期还款压力大。
如果你是改善置换：这是个好时机。换房退税、低利率政策能帮你省不少钱，而且现在“卖旧买新”的链条很顺畅。建议优先选品质好、物业优的小区，符合新版《住宅项目规范》的房源，未来升值空间更大。可以利用公积金贷款额度提升的政策，多子女家庭还能享受额外额度，银川等城市多子女家庭公积金贷款额度最高可额外上浮30万元。上海内中环间改善型需求持续释放，这类区域的房源可重点关注。
如果你是投资需求：一定要谨慎。现在楼市已经不是“买了就涨”的年代，分化越来越明显，想短期快速获利基本不可能。就算要投资，也只能选一线核心区的优质房源，而且要做好长期持有准备，靠租金回报获利，别抱着投机心态。那些远郊的新房、缺乏配套的房源，投资风险很高，尽量避开。
六、未来趋势：温和修复，结构分化成主流
这轮行情已经说明，楼市最艰难的阶段已经过去，但全面火爆的时代不会再来。未来很长一段时间，市场都会是“温和修复、结构分化”的格局。
政策方面，“房住不炒”依然是底线，支持合理住房需求的政策会持续，但不会再搞“大水漫灌”。随着市场回暖，部分政策可能会逐步回归中性，房贷利率下调空间会收窄，所以刚需和改善族别一直观望。预计后续更多到期政策将跟进延续，进一步巩固市场复苏基础。
市场方面，二手房先稳、新房后暖会是常态。新房要想跟上节奏，需要开发商调整产品结构，多推刚需和刚改户型，同时解决交付信心问题。克而瑞指出，核心城市库存去化周期保持在5年以内，结构贴合市场需求，预计下半年，随着新房供应增加、交付风险降低，新房市场会慢慢回暖，但很难超过二手房的热度。
价格方面，整体会保持平稳，核心城市优质房源涨幅可能在5%以内，强二线城市在3%-5%，三四线城市涨幅会更低，不会出现大幅波动。不动产的“保值属性”会进一步凸显，但普涨时代一去不返，购房决策逻辑正从“赌未来”转向“守当下”，居住本质成为核心考量。
结尾：你觉得这轮楼市上涨能持续吗？
上海领涨、十大城市齐涨，这波楼市行情确实让人关注。有人觉得是政策托底的真实回暖，有人担心是短期虚火，还有人在纠结要不要下手。其实核心还是看需求：刚需和改善族可以把握政策红利，理性入市；投资者则要守住风险底线，别盲目跟风。
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