2025年下半年楼市寒冬：哪些人群将面临巨大风险？
2025年前四个月，中国房地产市场持续低迷，“量价齐跌”的态势愈演愈烈。数据显示，全国新建商品房销售面积同比下降2.8%，仅为2.83亿平方米；销售额同比下降3.2%，为2.7万亿元。与此同时，二手房市场亦不容乐观。中指研究院数据显示，4月份百城二手住宅均价环比下跌0.69%，同比下跌7.23%，跌至13892元/㎡。 这预示着，下半年房价下跌的趋势可能进一步加剧，甚至跌幅还会扩大。
面对这种严峻形势，炒房客们凭借其对市场敏锐的嗅觉，早已开始“抛房变现”，迅速抽身而退。然而，以下四类人群，却可能在下半年遭遇比炒房客更为惨烈的境地：
一、背负巨额房贷的刚需购房者：风险与压力并存
众多年轻购房者倾尽积蓄，甚至背负数十年房贷，只为拥有一套属于自己的房子。截至2025年3月，全国个人住房贷款余额已高达38.7万亿元，这背后是无数年轻家庭的期盼与压力。如果房价大幅下跌，他们将面临双重困境：
展开剩余72%首先，房屋市值缩水将导致实际购房成本大幅增加。例如，一套原价400万元的房子，跌至256万元，但每月需偿还的贷款额仍按400万元计算，这意味着他们需要额外承担144万元的成本。
其次，经济下行压力加剧，裁员降薪现象增多，许多购房者面临收入下降甚至失业的风险。在房贷压力不减的情况下，这将给他们的生活带来巨大的挑战。
二、资金链紧张的改善型购房者：旧房难卖，新房难贷
自2024年以来，政府频繁出台救市政策，吸引了大量改善型购房者入市。他们计划先贷款购买更大的新房，再出售旧房，实现“以旧换新”。然而，随着二手房市场挂牌量激增，旧房变现难度加大，而新房贷款的压力却依然存在，这使得许多改善型购房者面临两套房贷的沉重负担，极易陷入资金链断裂的危机。
三、岌岌可危的中小开发商及其上下游：资金链断裂，人员失业
房价下跌将直接冲击中小开发商的销售业绩，加剧商品房去库存的压力。一旦资金回笼困难，中小开发商将面临严重的经营困境，甚至可能导致资金链断裂。这将严重波及上游的供应商和建筑工人，导致他们被拖欠款项，甚至面临失业的风险。据住建部统计，全国建筑业从业人员超过5000万人，这将对社会稳定造成巨大的潜在影响。
四、依靠房产增值养老的中老年人：财富缩水，养老梦碎
多年来，许多中老年人将毕生积蓄投入房地产，寄希望于房产升值和租金收入来保障退休生活。权威机构数据显示，超过70%的中国城市居民计划依靠房产增值或租金收入养老。然而，如果房价大幅下跌，他们的养老计划将面临巨大风险，甚至可能导致财富大幅缩水。
应对房价下跌风险：理性应对，积极自救
面对可能到来的房价下跌，上述四类人群需要积极采取应对措施：刚需购房者应量力而行，提高自身职业竞争力，增加收入来源；改善型购房者应谨慎决策，避免同时背负两套房贷；中小开发商上下游应降低对房地产行业的依赖，积极开拓多元化市场；依靠房产养老的中老年人应进行资产多元化配置，将部分房产变现，投资于低风险的理财产品和养老保险。 只有理性应对，积极自救，才能在楼市寒冬中最大限度地降低风险，保护自身利益。
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